Les artisans et entrepreneurs qui travaillent sur un chantier, aident à la construction d’une maison ou la réfection d’un appartement, disposent d’un outil précieux pour s’assurer que leurs droits seront préservés et que leur travail sera bien payé par le maître de l’ouvrage : l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs.
Ce mécanisme est d’autant plus important que les artisans et entrepreneurs sont souvent tenus de réaliser des travaux avant d’être payés. Une fois le travail exécuté, ils ne peuvent plus faire usage d’un droit de rétention sur les matériaux, qui sont devenus partie intégrante de l’immeuble sur lequel les travaux ont été effectués. Le droit suisse a donc voulu leur aménager une sorte de privilège ou plutôt une garantie de paiement pour leur travail.
Mais, concrètement, comment faire pour actionner cette garantie qu’octroie le Code civil à ces entreprises ?
L’hypothèque légale est un gage inscrit au Registre foncier sur l’immeuble concerné, sur demande d’un entrepreneur ou artisan ayant effectué des travaux sur cet immeuble, en garantie du paiement de tout ou partie du montant correspondant aux travaux.
Ce mécanisme est ouvert à toute personne physique ou morale qui a effectué des travaux sur un immeuble, et qui veut s’assurer d’être payé pour son ouvrage. Tous les corps de métiers indépendants (maçons, carreleurs, parquetiers, cuisinistes, chauffagistes, …), toutes les entreprises de construction et les entreprises générales peuvent requérir l’inscription de cette hypothèque, de par la loi. Les sous-traitants peuvent également bénéficier de cet avantage, même s’ils n’ont généralement aucun lien contractuel avec le propriétaire de l’immeuble.
Hormis la qualité d’artisan ou d’entrepreneur ayant œuvré sur l’immeuble, il faut impérativement que les conditions suivantes soient remplies :
- Les travaux effectués ou la marchandise livrée doivent avoir été spécialement destinés à l’immeuble en question et difficilement utilisables ailleurs ;
- Le propriétaire doit avoir été dûment informé des travaux et doit les avoir acceptés dans son principe et dans leur ampleur ;
- L’inscription de l’hypothèque légale doit être valablement opérée dans un délai de 4 mois dès la fin des travaux entrepris (!). Ceci implique que la procédure judiciaire tendant à l’inscription doit avoir été initiée et avoir abouti, du moins provisoirement, avant ce délai.
Concrètement, donc, il faut ouvrir une action contre le propriétaire de l’immeuble devant le Tribunal pour obtenir l’inscription de l’hypothèque légale – une simple requête au Registre foncier ne suffit pas. Il faut ainsi suivre les étapes suivantes :
- Avant l’échéance du délai de 4 mois précités, il faut déposer une Requête de mesures provisionnelles (= d’urgence) et/ou superprovisionnelles (= d’extrême urgence) pour que l’inscription soit effectuée provisoirement avant la fin du délai et que les droits de l’entrepreneur soient sauvegardés. Les Parties sont ensuite convoquées au Tribunal pour faire valoir leurs arguments, au terme de laquelle une décision provisoire est prise par le juge.
- Pour confirmer l’hypothèque légale, il faut que l’entrepreneur ouvre dans un second temps une action formelle, dans le cadre de laquelle il devra également faire reconnaître le montant de la créance et en exiger le paiement. Attention, la preuve du montant de la créance (= valeur des travaux effectués) incombe, en définitive, à l’artisan ou à l’entrepreneur, qui doit généralement produire un devis signé par le propriétaire également. Il est donc important que l’entrepreneur émette un devis initial, puis conserve les procès-verbaux de chantier pour pouvoir démontrer ce qu’il a fait !
- Une fois l’hypothèque confirmée, opérer une poursuite en réalisation du gage (qui peut mener à la vente de l’immeuble) pour obtenir le paiement de la créance. Souvent, le propriétaire paie le montant dû avant de devoir en arriver là.
A noter qu’en cas de travaux effectués dans une propriété par étages, l’inscription de l’hypothèque légale doit être demandée et inscrite sur les différents lots, de manière proportionnelle, ce qui peut s’avérer très compliqué et fastidieux.
Vous l’aurez compris, la procédure en inscription d’une hypothèque légale est une procédure très complexe, pour laquelle l’assistance d’un avocat est essentielle. Les associé·e·s de TerrAvocats vous conseillent volontiers dans ce domaine.