Le bailleur vient de me notifier la résiliation de mon contrat de bail … Il me reste trois mois pour trouver un nouveau logement pour toute ma famille …
Ma situation est pénible et au vu de la pénurie de logement et de mon budget, je crains de ne pas pouvoir trouver à temps un nouveau logement … Que puis-je faire ?
La possibilité de prolonger un contrat de bail à loyer de durée indéterminée est prévue par la loi aux art. 272 à 272d du Code des obligations (ci-après : CO). Elle permet au locataire de pallier aux conséquences pénibles résultant de la fin du contrat en lui permettant de disposer de plus de temps pour trouver un nouveau logement. Cette possibilité concerne tant les baux portant sur des logements que les locaux commerciaux.
En cas de bail de durée indéterminée, le locataire dispose d’un délai de 30 jours suivant la réception du congé pour saisir l’Autorité de conciliation d’une Requête de prolongation de bail. Lorsqu’il s’agit d’un bail de durée déterminée, l’autorité de conciliation doit être saisie au plus tard 60 jours avant l’expiration du contrat. La Requête doit contenir la durée de prolongation sollicitée. En revanche, le locataire qui sollicite une seconde prolongation de bail dispose d’un délai de 60 jours au plus tard avant l’expiration de la première prolongation pour adresser sa Requête à l’Autorité de conciliation.
Conformément la Loi sur la juridiction en matière de bail (LJB), la conciliation a lieu par-devant la Commission préfectorale de conciliation en matière de bail à loyer du lieu où est située la chose louée.
Les durées maximales de prolongation prévues par la loi sont de 4 ans pour un bail d’habitation et 6 ans pour un bail commercial.
Une prolongation peut être unique ou consister en deux périodes de prolongation distinctes.
Lorsqu’aucun accord n’est trouvé en conciliation. L’Autorité de conciliation délivrera une autorisation de procéder. Le locataire disposera alors d’un délai de 30 jours pour saisir le Tribunal des baux d’une demande de prolongation du contrat de bail.
Avant de déposer une quelconque demande pour prétendre à une prolongation de son contrat de bail, le locataire devra veiller à ce que les conditions suivantes soient remplies.
Premièrement, le contrat de bail doit valablement avoir pris fin. Si la résiliation est nulle ou inefficace, le juge doit le constater d’office et la demande de prolongation de bail est sans objet. Si le congé est annulable, le juge doit d’abord trancher cette question, pour autant que le locataire l’ait soulevée à temps. Dans l’hypothèse où le congé est annulé, le requête de prolongation devient sans objet. S’il rejette la demande d’annulation du congé, le juge, doit alors examiner, même d’office, si le bail peut être prolongé. Il sied de relever qu’un bail résilié de manière extraordinaire suite au transfert de l’immeuble ou pour justes motifs est également susceptible de prolongation. Une telle prolongation est admise que restrictivement.
Deuxièmement, le locataire ne se trouve pas dans une des situations prévues à l’art. 272a CO où la loi exclut la prolongation. Cette liste est exhaustive. Les parties ne peuvent pas prévoir d’autres situations qui excluent la possibilité de prolonger un contrat de bail. Le fardeau de la preuve incombe au bailleur. Il devra ainsi prouver la réalisation d’un des cas d’exclusion de la prolongation. Ces situations sont les suivantes : la résiliation justifiée par le non-paiement du loyer ; la résiliation justifiée par le manque de diligence et d’égards envers les voisins ; la résiliation justifiée par la faillite du locataire ; si, en prévision d’une transformation ou d’une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l’autorisation requise.
Lorsque les conditions précitées sont remplies, le Juge procédera à une pesée des intérêts en présence. Il vérifiera si le congé a des conséquences pénibles pour le locataire ou pour sa famille et qu’aucun intérêt supérieur du bailleur ne fait obstacle à l’octroi d’une prolongation.
Il tiendra compte des critères prévus à l’art. 272 CO, soit les circonstances de la conclusion du contrat, ainsi que la teneur de celui-ci ; la durée du bail ; la situation personnelle, familiale et financière des parties ; le comportement du locataire ; l’éventuel besoin du bailleur d’occuper lui-même les locaux ; la situation sur le marché local du logement et de locaux commerciaux. Cette liste est exemplative. D’autres critères peuvent également être pris en considération conformément aux spécificités du cas d’espèce.
Si vous êtes confronté à un résiliation ordinaire, voire extraordinaire, de votre contrat de bail, Terravocats vous assiste volontiers dans vos démarches afin de solliciter une prolongation de votre bail.